Как расторгнуть договор аренды общего имущества досрочно

Актуально на 18 авг 2025

Николай Звуйковский, эксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда»

Екатерина Шворина, директор департамента бухгалтерского учета и налогообложения ООО «ПРОФФИ» («Профессиональные Финансы»)

Собственники могут решить досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями со стороны арендатора, так и по причине того, что появилась возможность сдать имущество на более выгодных условиях. В этом случае действия УО, ТСЖ, ЖСК зависят от трех факторов:

согласен ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды;
какие условия досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора;
на какие именно обстоятельства будет ссылаться УО, ТСЖ, ЖСК в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.

Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора, то остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и передаточный акт.

Рисунок 4. Образцы соглашений о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения

Если договор был зарегистрирован

Если договор не был зарегистрирован

Пример

Пункт передаточного акта, когда у сторон отсутствуют претензии друг к другу

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.

Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».

Однако чаще УО, ТСЖ, ЖСК сталкиваются с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
при существенном нарушении арендатором условий договора;
в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 ГК. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно. Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий

Существенные нарушения договора аренды дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Существенные нарушения условий договора аренды указаны в статье 619 ГК:

использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенное ухудшение имущества;
невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;
невыполнение арендатором обязанности по проведению капитального ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

Существенные нарушения условий также может определять сам договор аренды. В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 ГК (абз. 6 ст. 619 ГК).

Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре

В договоре можно указать основания для досрочного расторжения договора, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий договора арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.

Как расторгнуть договор аренды в судебном порядке

Для расторжения договора в судебном порядке УО, ТСЖ, ЖСК надо совершить три действия.

Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК).
Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК). Первое и второе действия можно объединить. Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.
Предъявить требование о расторжении договора в суде. Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ от расторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора. Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного суда № 6, Пленума ВАС № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Мы подготовили два шаблона, которые понадобятся УО, ТСЖ, ЖСК для работы с арендатором общего имущества в МКД. При необходимости вы можете составить документы на основе этих шаблонов и использовать их в суде как доказательства нарушений, допущенных арендатором.

Претензия арендатору о взыскании арендной платы

Акт осмотра арендованного нежилого помещения