Как составить и утвердить отчет по договору управления

Актуально на 24 марта 2025

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Ежегодно до 31 марта УО обязана отчитываться перед собственниками об исполнении договора управления за прошедший год. В материале инструкции, как составить отчет, как показать экономию и как утвердить его перед собственниками.

В какой форме составить отчет УО по договору управления МКД

Форму годового отчета УО устанавливают в договоре управления, закон такую форму не утверждает. УО составляет отчет об исполнении договора управления МКД по своему выбору в форме:

• по своему усмотрению;
• 2.8, утвержденной приказом Минстроя от 22.12.2014 № 882/пр;
• утвержденной на общем собрании собственников помещений.

Внимание

Приказ Минстроя от 22.12.2014 № 882/пр утратил силу, но вы можете использовать форму 2.8 как пример для составления отчета

Это связано с тем, что законодательством не определена иная форма отчета, а указанный нормативный акт был единственным, который утверждал такую форму.

Ситуация

Как УО предложить свою форму отчета по договору управления МКД

Разработайте форму отчета по договору управления МКД и предложите контрагенту (собственникам помещений в МКД, правлению ТСЖ, ЖК, СПК, застройщику) рассмотреть ее и вынести на утверждение вместе с текстом самого договора управления МКД.

Если утвердить форму отчета вместе с условиями договора управления МКД не удалось, воспользуйтесь частью 7 статьи 45 ЖК и проведите общее собрание собственников помещений в МКД по своей инициативе.

В интересах УО разработать свою форму отчета по исполнению договора управления МКД и предложить ее другой стороне договора.

Ситуация

Как указать в договоре управления МКД, что УО составляет отчет по договору в свободной форме

Все необходимые сведения УО размещает в открытом доступе в рамках раскрытия информации.

Для этого достаточно не указывать, что форма отчета должна быть кем-либо утверждена. Включите в договор управления МКД следующее условие: «УО ежегодно в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД за предыдущий год, а также размещает отчет в ГИС ЖКХ».

Чтобы не формировать два отдельных отчета для собственников и для ГИС ЖКХ, утвердите форму 2.8 в качестве отчета по договору управления перед собственниками помещений в МКД.

Пример

Пример утверждения формы отчета УО о выполнении договора управления МКД, заключенного с ТСЖ

УО разработала форму отчета о выполнении договора управления МКД. Форма 12 января 2020 года официально направлена в правление ТСЖ на рассмотрение, указан разумный срок для ее утверждения — до 5 февраля 2020 года.

В рабочем порядке в форму отчета сторонами внесены правки, предложенные председателем правления ТСЖ. Вопрос об утверждении формы отчета по выполнению договора управления МКД уставом ТСЖ не отнесен к компетенции правления ТСЖ, общего собрания членов ТСЖ. Приказом председателя правления ТСЖ от 03.02.2020 № 11-2/16 утверждена форма отчета УО по выполнению договора управления МКД.

Что включить в отчет по договору управления МКД

Стороны договора управления МКД самостоятельно решают, что необходимо включить в отчет УО о выполнении договора. Например, можно включить сведения:

• соответствуют ли перечень, объемы, качество работ и услуг УО требованиям закона и техническим регламентам;
• какие работы и услуги и когда выполнила УО в отчетный период;
• какие и когда были нарушения условий договора управления, насколько УО снизила плату в связи с этими нарушениями;
• какие коммунальные услуги предоставляла УО в отчетный период;
• как УО рассчитывалась с РСО;
• какие и когда были нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине УО;
• как УО реагировала на обращения собственников, сколько было случаев причинения ущерба общему имуществу по вине УО и как УО возмещала ущерб или устраняла порчу общего имущества;
• использовала ли УО средства из резервов на ремонтные работы, были ли случаи превышения стоимости работ над суммами резервов;
• сколько раз и когда изменяли перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, перечень работ и услуг по управлению МКД в соответствии с договором управления, какие это были изменения;
• сколько средств УО получила по договорам от имени собственников об использовании общего имущества и на какие цели расходовали эти средства;
• какие результаты сверки расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
• сколько средств поступило по взносам на капремонт, а также использованных средств фонда капремонта — в случае его формирования на спецсчете регоператора;
• были ли взыскания и штрафы к УО со стороны органов ГЖН, а также судебные иски, в которых истцом или ответчиком выступает УО.

Ситуация

Можно ли ограничиться публикацией сведений в рамках раскрытия информации и не составлять отчет УО по выполнению договора управления МКД

Нет, нельзя. УО может брать за основу отчета по выполнению договора сведения, раскрываемые в соответствии с законодательством. Однако одна обязанность не подменяет другую.

В обязанности УО входит раскрывать сведения о своей деятельности по управлению МКД (ч. 10.1 ст. 161 ЖК) и представлять отчет о выполнении договора управления МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК). Форму отчета УО по договору управления МКД определяет или самостоятельно, или по согласованию сторон договора управления.

Ситуация

Вправе ли собственники потребовать от УО предоставить данные, которые не были предусмотрены утвержденной формой отчета

Нет, не вправе.

Если стороны договорились о том, какие данные должны войти в отчет, и утвердили его форму, собственники не вправе требовать отчитаться по параметрам, которые не вошли в отчет.

Предложите собственникам обсудить и утвердить новую форму отчета на следующий год или найти необходимую им информацию в ГИС ЖКХ.

Ситуация

Как определить, что УО представила отчет о выполнении договора управления МКД вовремя

Ознакомьтесь с условиями договора управления. Если договором не установлен срок представления отчета УО, то законным сроком считается I квартал текущего года за предыдущий год (до 31 марта ежегодно).

Как показать экономию в отчете

Экономия УО по договору управления – это разница между фактическими расходами УО по результатам исполнения договора управления и расходами.

Если по итогам года расходы оказались меньше тех, что учитывались при установлении размера платы за содержание и ремонт, то при сохранении качества работ и услуг разница остаётся в распоряжении УО (ч. 12 ст. 162 ЖК). Данным пунктом УО может воспользоваться, если в договоре управления не установлен иной механизм распределения экономии.

Чтобы оставить экономию себе, ее необходимо обосновать перед собственниками.

Показать сколько вы сэкономили можно в самом отчете. Для этого в разделе «4.1. Фактические затраты по статье «Содержание и ремонт жилого помещения» добавьте два дополнительных столбца: фактически расходы и сумма экономии.

В первом столбце запишите сколько средств было начислено по ставке на содержание и ремонт. Во втором столбце укажите сколько УО затратила фактически на оказание услуг. В крайнем столбце укажите общую сумму экономии. После того как вы заполнили все столбцы, таблица должна выглядеть как на рисунке 3.

Рисунок 3. Пример оформления экономии в отчете

Если вы все таки решили показать экономию, будьте готовы к разговору с собственниками. После того как жители увидят сколько вы сэкономили, они могут изменить ставку в сторону уменьшения. Такие изменения могут повлечь ухудшение качества обслуживания МКД в будущем году.

Если вы не готовы к спорам с жителями, предоставьте отчет в котором отразите расходы без экономии. Этим вы не нарушите закон, а покажете что все работы были выполнены в рамках ставки, которую установили.

Отдельно о том как отличить экономию от некачественного оказания услуг читайте здесь.

Как утвердить отчет о выполнении договора управления МКД

Порядок утверждения отчета УО о выполнении договора управления МКД определите в самом договоре. Это связано с тем, что законодательством не установлен обязательный порядок утверждения отчета.

В зависимости от способа управления МКД можно документально закрепить, что отчет будут утверждать:

• решением общего собрания собственников помещений в МКД (при управлении МКД УО);
• решением совета МКД, председателя совета МКД (при управлении МКД УО);
• решением общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, СПК или решением правления, председателя правления жилищного объединения;
• застройщиком (при управлении новостройкой до проведения открытого конкурса по отбору УО).

Пример

Пример утверждения отчета УО о выполнении договора управления МКД

В условиях договора управления МКД указано, что отчет УО о выполнении договора утверждается решением правления ТСЖ. Подготовленный отчет УО официально направила в правление ТСЖ. Отчет рассмотрен на заседании правления ТСЖ и принят в редакции УО, о чем сделана соответствующая запись в протоколе заседания правления.

О том, как УО обязана отчитаться об исполнении договора управления, смотрите на рисунке.

Форму годового отчета УО устанавливают в договоре управления, закон такую форму не утверждает.

Стороны договора управления МКД самостоятельно решают, что необходимо включить в отчет УО.

УО представляет собственникам отчет ежегодно в течение I квартала текущего года за предыдущий год. Срок можно изменить договором управления.

УО обязана разместить отчет о выполнении договора управления в ГИС ЖКХ. Порядок утверждения отчета определите в самом договоре.

Вопросы из практики

Ситуация

Должна ли УО предоставить копию отчета по договору управления по запросу собственника

УО не обязана представлять по запросу собственника копию отчета. Однако УО должна предоставить ему право ознакомится с отчетом. Например, предложите собственнику ознакомиться с документом в ГИС ЖКХ или в офисе УО в рабочие часы.

УО вправе не предоставлять запрашиваемую информацию, а сообщить место размещения запрашиваемой информации (абз. 2 п. 34 Правила № 416). Скачайте пример такого.

Ситуация

Обязана ли УО представить ТСЖ отчет по договору управления МКД

Нет, не обязана. Исключение — обязанность предусмотрели в договоре управления.

По общему правилу УО представляет отчет по договору управления МКД только собственникам помещений в этом доме (ч. 11 ст. 162 ЖК). Если договор заключили с ТСЖ, ЖК, ЖСК или застройщиком, такую обязанность нужно закрепить в договоре. 

Ситуация

Кто обязан подписать отчет по договору управления МКД

Отчет подписывают генеральный директор УО и главный бухгалтер организации.

Ситуация

Как узаконить утверждение отчета УО о выполнении договора управления МКД председателем совета МКД

Достаточно в условиях договора управления указать, что отчет о выполнении договора УО направляет председателю совета МКД на утверждение. При отсутствии письменных мотивированных возражений председателя совета МКД, направленных в адрес УО в течение разумного срока (до 15 дней) с момента представления отчета, он считается утвержденным без претензий и возражений.

Если договор управления уже заключен, то возможно внести в него необходимые изменения.

Ситуация

Обязана ли УО утверждать годовой отчет по договору управления на ОСС

Не обязана.

Утверждать отчет УО за предыдущий год на ОСС не обязательно, если это не предусматривает договор управления. УО обязана представить собственникам помещений отчет за предыдущий год и разместить его в ГИС ЖКХ. Порядок и сроки устанавливает часть 11 статьи 162 ЖК. 

Если договор управления не содержит специальных условий, УО вправе по своему усмотрению до 31 марта текущего года разместить отчет:

• в помещениях общего доступа, например, в подъездах МКД, лифтах;
• офисе или на официальном сайте УО.

Нарушение порядка не является основанием привлечения к ответственности, если это не оговорено в договоре управления.

Однако если УО в течение первого квартала текущего года не разместит отчет об исполнении договора управления в ГИС ЖКХ, к ней могут быть в судебном порядке применены штрафные санкции за нарушение лицензионных требований. Это следует из части 10.1 статьи 161, части 6.1 статьи 193 ЖК.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 24.03.2025