По каким МКД у государства есть финансовые обязательства в части капитального ремонта

Актуально на 1 апр 2025

Сергей Ежов, руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»

В конце 2017 года ввели отдельный порядок организации капремонта МКД, в которых он требовался на дату приватизации первого жилого помещения (Закон от 20.12.2017 № 399-ФЗ). В рекомендации мы рассказали:

Кто от лица государства должен финансировать капремонт в МКД

Финансировать капремонт в МКД, которые требовали капремонта до приватизации, будут бывшие наймодатели жилых помещений; органы местного самоуправления, региональные власти и т. д.

В советский период государство выступало наймодателем жилых помещений, а жители – нанимателями. Ситуация изменилась с 11 июля 1991 года, когда началась приватизация жилых помещений в МКД (Закон РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», далее – Закон о приватизации). Приватизировать стало можно жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это предусмотрено статьей 1 Закона о приватизации.

Получается, что к бывшим наймодателям по нормам части 1 статьи 190.1 ЖК относятся органы государственной власти или органы МСУ, уполномоченные на дату приватизации первого помещения в доме выступать от имени собственника помещений.

Как правило, наймодатель – это орган МСУ, в том числе если МКД передали от различных предприятий и ведомств в ведение муниципального образования на основании действовавших в то время нормативных актов.

Когда бывший наймодатель обязан участвовать в капремонте МКД

Бывший наймодатель жилых помещений в МКД обязан провести капитальный ремонт общего имущества в МКД при соблюдении трех условий:

на дату приватизации первого помещения МКД был включен в план капремонта жилищного фонда;
годовой или перспективный план капремонта был разработан уполномоченным органом наймодателя в соответствии с нормативными актами о порядке разработки таких планов, действовавшими на дату разработки плана;
после приватизации первого помещения в МКД и до даты включения этого дома в региональную программу капремонт в МКД за счет средств соответствующего бюджета не проводился.

При этом правила организации капремонта МКД, в которых он требовался на дату приватизации первого жилого помещения, не применяются к домам, которые относились к жилому фонду ЖСК, ЖК и иных объединений. Это связано с тем, что приватизацию жилых помещений в таких домах не проводили. Такой вывод следует из положений Закона о приватизации, статьи 5 ЖК РСФСР.

В каких случаях бывший наймодатель может отказаться от участия в капремонте МКД

Отказаться от финансового участия в капремонте МКД бывший наймодатель не вправе, но уменьшить объем участия может.

Если после приватизации первого помещения в МКД в таком доме проводились отдельные работы за счет средств бюджета, бывший наймодатель также должен провести капремонт отдельных элементов МКД, которые на дату включения МКД в региональную программу не были выполнены. Порядок финансирования для таких работ должен предусматривать нормативный акт субъекта РФ.

Ситуация

Должны ли собственники платить взносы на капремонт, если его проводит бывший наймодатель согласно статье 190.1 ЖК

Да, должны.

Обязательство бывшего наймодателя по капремонту не освобождает собственников от уплаты взносов на капремонт. Средства фонда, формируемого собственниками, используются на проведение капремонта в соответствии с региональной программой. Это предусматривает часть 4 статьи 190.1 ЖК.

При этом запрещается привлекать взносы собственников на капремонт «по долгам» бывшего наймодателя независимо от способа формирования фонда (ч. 3 ст. 190.1 ЖК).

В каком объеме бывший наймодатель обязан отремонтировать МКД

Перечень работ по капитальному ремонту, их предельную стоимость определяет бывший наймодатель в общем порядке, который установлен частью 1 статьи 166 и частью 4 статьи 190 ЖК.

Срок, в который капремонт должен быть выполнен, устанавливается региональной программой (ч. 2 ст. 190.1 ЖК). Установленный срок не меняется, то есть дома, по которым у бывшего наймодателя есть обязательства, не имеют приоритета по сравнению с другими МКД, меняется только источник финансирования.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО