Как собственник нежилого помещения в МКД оплачивает ЖКУ

Актуально на 12 февр 2026

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Николай Звуйковский, эксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда»

Эксперты пояснили, как построить работу с собственниками нежилых помещений. Разобрали, какие платежи взыскивать, какие договоры оформить и как взаимодействовать. В материале шаблоны уведомлений, презентация по оплате ЖКУ и судебная практика по взысканию долга.

В рекомендации читайте, как собственник оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а также производит другие платежи за ЖКУ. Вы узнаете, какие организационные обязательства у УО, ТСЖ, ЖСК по платежам, которые собственник нежилого помещения обязан перечислять другим получателям.

Какие платежи обязательны для собственника нежилого помещения

Собственник нежилого помещения в МКД обязан ежемесячно оплачивать:

расходы на содержание принадлежащего ему помещения и общего имущества в доме
коммунальные ресурсы, которые РСО поставляет в нежилое помещение на основании прямых договоров ресурсоснабжения;
услуги по обращению с ТКО, которые оказывает регоператор ТКО по договору с собственником;
взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Это устанавливает статья 158 ЖК, пункт 6 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), пункт 148(1) Правил № 354.

Рисунок 1. Какие платежи за ЖКУ и кому перечисляет собственник нежилого помещения в МКД

Внимание

если домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК и член такого жилищного объединения – собственник нежилого помещения, то он обязан уплачивать членские взносы в соответствии с уставом и решением общего собрания членов товарищества или кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК).

Какую плату за содержание установить собственнику нежилого помещения

По общему правилу размер платы за содержание помещения устанавливают одинаковым для всех собственников. Это предусматривают пункт 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), и абзац 5 пункта 2 Правил проведения открытого конкурса, утвержденных постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75. Но существует исключение.

Чтобы установить различный размер платы для жилых и нежилых помещений, такой размер платы должен соответствовать трем критериям:

установили не произвольно;
отвечает требованиям разумности;
не влечет недопустимых различий в правовом положении собственников жилых и нежилых помещений – соблюден баланс интересов собственников.

Такие условия обозначил Конституционный суд (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).

При отсутствии указанных критериев суд может признать недействительным решение собственников или членов ТСЖ, ЖСК, которое устанавливает различный размер платежей.

Есть два случая, когда собственники не могут установить разные платежи для жилых и нежилых помещений:

жители, которые выбрали для управления МКД управляющую организацию, не могут установить дифференцированные платежи. Плата за содержание жилого помещения в таких МКД устанавливается одинаковой для всех собственников помещений (п. 31 Правил № 491);
в домах, где не избрали способ управления, плату устанавливает орган МСУ. Собственники жилых и нежилых помещений оплачивают услуги по управлению и содержанию общего имущества МКД в одинаковом размере (п. 2 Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75).

Ситуация

С какого момента собственник нежилого помещения обязан оплачивать ЖКУ

Такая обязанность возникает с момента:

возникновения права собственности с учетом правила уплаты взносов на капремонт (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК);
передачи помещения от застройщика по передаточному акту или иному документу (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК).

Ситуация

Кто обязан оплачивать ЖКУ, если собственник сдает помещение в аренду

Оплачивать ЖКУ обязан собственник помещения.

Обязанность по оплате ЖКУ лежит на собственнике помещения (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК, ст. 210 ГК). Перехода этой обязанности к арендатору помещения закон не предусматривает.

По договоренности с собственником арендатор может взять на себя расходы по оплате ЖКУ. Но если образуется задолженность, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК вправе взыскать долги только с собственника нежилого помещения в МКД как с лица, обязанного оплачивать ЖКУ.

Ситуация

Обязан ли собственник оплачивать ЖКУ, если нежилое помещение не используется и пустует

Да, обязан.

Тот факт, что собственник не использует свое помещение, не освобождает от обязанности оплачивать ЖКУ. Это предусматривает часть 11 статьи 155 ЖК.

Как собственник нежилого помещения оплачивает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД

Собственник нежилого помещения в МКД обязан ежемесячно вносить плату за содержание помещения. В рамках этой платы собственник оплачивает (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК):

услуги, работы по управлению МКД;
содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;
холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД.

Плата за содержание общего имущества в МКД соразмерна доле собственника нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество (ч. 1 ст. 39 ЖК).

Эти услуги и работы собственники оплачивают организации, ответственной за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, то есть УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Ситуация

Обязан ли собственник нежилого помещения оплачивать содержание лифтов, которыми не пользуется

Да, обязан.

Собственник помещения в МКД обязан оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в силу права владения им, а не возможности использования этого имущества. Такой вывод следует из положений статьи 39 ЖК, статей 210, 249 ГК.

Ситуация

Можно ли применить к нежилым помещениям понижающий коэффициент при расчете платы за содержание и ремонт

Нет, нельзя.

Законодательство не предусматривает такой возможности. Однако Конституционный суд обозначил условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей и иные объективные обстоятельства (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).

Как собственник нежилого помещения уплачивает взносы на капремонт

Порядок уплаты взносов за капремонт для жилых и нежилых помещений совпадает. Собственник нежилого помещения в зависимости от способа формирования фонда уплачивает взносы на специальный счет или счет регионального оператора. Это предусматривает статья 171 ЖК.

Внимание

обязанность уплачивать взносы на капремонт, в том числе собственниками нежилых помещений, установлена частью 1 статьи 169 ЖК. Однако из этого правила есть исключения. Проверьте, не попадает ли МКД под случай-исключение (ч. 2 ст. 169 ЖК).

Минимальный размер взноса устанавливает нормативно-правовой акт субъекта РФ. При этом общее собрание собственников помещений в МКД может установить больший размер взноса. Это предусматривают части 8.1 и 8.2 статьи 156 ЖК.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников по истечении срока, который установил:

закон субъекта РФ – от трех до восьми месяцев начиная со следующего месяца после официального опубликования региональной программы капремонта – для всех МКД, кроме новостроек (ч. 3 ст. 169 ЖК);
орган государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного дома в региональную программу капремонта, – в домах-новостройках (ч. 5.1 ст. 170 ЖК).

Собственники нежилых помещений уплачивают взносы на капремонт на основании платежных документов, в том числе в ГИС ЖКХ, которые представляет:

региональный оператор – если собственники формируют фонд капремонта на счете регоператора (ч. 1 ст. 171 ЖК);
лицо, избранное на общем собрании собственников, – если собственники формируют фонд капремонта на спецсчете (ч. 3.1 ст. 175 ЖК).

Владельцем спецсчета капремонта может быть УО, ТСЖ, ЖСК. В этом случае платежные документы выставляет управляющая МКД организация.

Владелец спецсчета капремонта или регоператор вправе направить платежный документ однократно в течение первого расчетного периода предстоящего года. Документ должен содержать расчет размеров взноса на капремонт на такой календарный год.

Собственник нежилого помещения вправе оплатить этот документ либо единовременно в следующем месяце, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за ЖКУ. Другой порядок может устанавливать закон субъекта РФ.

Такие правила предусматривает часть 3 статьи 171 ЖК.

Ситуация

По какому адресу нужно доставить платежный документ собственнику нежилого помещения

Адрес доставки зависит от того, кто выступает в роли собственника нежилого помещения – юридическое лицо или гражданин.

Если собственник – гражданин, то доставить нужно на его почтовый адрес. Это следует из пункта 69 Правил № 354.

Если собственник – юридическое лицо, платежный документ нужно доставить по адресу (местонахождению) постоянно действующего исполнительного органа организации, по которому происходит связь с ней.

Если такой орган отсутствует, то доставку надо провести по адресу иного органа или лица, которое вправе действовать от имени организации без доверенности. Это предусматривает часть 3 статьи 171 ЖК.

Как собственник нежилого помещения в МКД оплачивает коммунальные ресурсы

Собственник нежилого помещения обязан заключить прямые договоры ресурсоснабжения на поставку холодной и горячей воды, тепловой энергии, электроэнергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод. Договор нужно заключить непосредственно с РСО в письменной форме вне зависимости от того, перешли ли на прямые договоры собственники жилых помещений (абз. 3 п. 6 Правил № 354).

Порядок оплаты поставляемых коммунальных ресурсов регулируют условия договоров ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений заключают их в порядке и в соответствии с требованиями законодательства о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении. При этом объем потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способ оплаты коммунальной услуги по отоплению нужно определять по Правилам № 354. Это предусматривает абзац 3 пункта 7 Правил № 354.

Если собственник нежилого помещения в МКД не заключит договоры ресурсоснабжения, потребление коммунальных ресурсов будет бездоговорным (самовольным пользованием). А значит, РСО определит объем поставленных ресурсов расчетными способами, которые предусматривает для таких случаев законодательство о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении (абз. 5 п. 6 Правил № 354).

Кроме невыгодного расчета платы за коммунальные ресурсы, бездоговорное потребление может привести к прекращению предоставления коммунальных ресурсов такому собственнику. Это предусматривают пункт 121 основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства от 04.05.2012 № 442, и подпункт «е» пункта 36 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства от 29.07.2013 № 644.

Внимание

указанный порядок расчета коммунальных ресурсов не распространяется на собственников машино-мест (абз. 6 п. 6 Правил № 354).

Как собственник нежилого помещения оплачивает КР на СОИ

Собственники нежилых помещений в МКД обязаны оплачивать составляющую расходов КР на СОИ в составе платы за содержание жилого помещения вне зависимости от наличия индивидуальных сетей ресурсоснабжения их помещений. Закон не разделяет собственников жилых и нежилых помещений. Собственник нежилого помещения:

обладает правами и несет обязанности наравне с собственниками жилых помещений в МКД, независимо от технического назначения такого помещения (ч. 4 ст. 162 ЖК);
обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества собственников помещений в МКД (ст. 210, 249 ГК, ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 153 ЖК);
участвует в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК).

Обоснование

УО, ТСЖ, ЖСК с 01.01.2017 начисляют плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, в составе платы за содержание жилого помещения в размере норматива потребления. Норматив потребления утверждают органы государственной власти субъектов РФ, если ОСС не приняло решение об оплате КР на СОИ по показаниям ОДПУ (ч. 9.2 ст. 156 ЖК).

Тезисно о том, какие платежи за ЖКУ производит собственник нежилого помещения в МКД, смотрите в презентации.

Презентация. Как собственник нежилого помещения оплачивает ЖКУ

Ситуация

Кому собственник нежилого помещения в МКД должен оплачивать коммунальные услуги на общедомовые нужды

Собственник нежилого помещения в МКД оплачивает коммунальные услуги на ОДН, если собственники помещений в этом доме:

выбрали непосредственное управление МКД;
не выбрали способ управления;
не реализовали выбранный способ управления.

Это установлено частью 5 статьи 154 ЖК и пунктом 40 Правил № 354.

В остальных случаях собственники вносят плату за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества управляющей МКД организации в составе платы за содержание помещения (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК).

Ситуация

Кто вправе ограничить или приостановить предоставление коммунального ресурса в нежилое помещение

Это зависит от того, в каком месте присоединено ресурсопотребляющее оборудование в нежилом помещении.

Если оборудование присоединено к внутридомовым инженерным сетям, РСО вправе заявить о необходимости приостановить или ограничить коммунальный ресурс. Но сами эти действия по заявлению РСО совершает лицо, которое отвечает за содержание внутридомовых инженерных сетей.

Если же оборудование присоединили к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения до ввода в МКД, то потребление ограничивает РСО согласно законодательству о водоснабжении, водоотведении, энергоснабжении, теплоснабжении и газоснабжении.

В обеих ситуациях основания для приостановки или ограничения одинаковы:

собственник нежилого помещения задолжал оплату коммунального ресурса по договору с РСО;
у собственника отсутствует письменный договор ресурсоснабжения.

Это предусматривает абзац 5 пункта 114 Правил № 354.

Ситуация

Вправе ли УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК начислять собственникам нежилых помещений плату за воду, свет и тепло, если они не заключили договоры ресурсоснабжения с РСО

УО начисляет собственнику нежилого помещения плату за коммунальные услуги, если присутствуют два фактора:

договор управления МКД заключили до 1 января 2017 года;
собственник нежилого помещения не заключил прямой договор ресурсоснабжения с РСО.

Такое правило следует из части 2 статьи 422 ГК, части 1 статьи 153, части 4 статьи 154 ЖК.

В остальных случаях коммунальные ресурсы в нежилое помещение предоставляют РСО на основании прямых договоров ресурсоснабжения между собственником этого помещения и РСО. Если такого договора нет, плату за коммунальные ресурсы начисляет РСО, а объем потребленных в ресурсов, определяют расчетным способом. Это предусматривают абзацы 3, 5 пункта 6 Правил № 354.

Как собственник нежилого помещения в МКД оплачивает вывоз мусора

Собственник нежилого помещения в МКД оплачивает коммунальную услугу по обращению с ТКО напрямую региональному оператору по обращению с ТКО. Для этого такой собственник заключает договор на оказание услуг по обращению с ТКО непосредственно с региональным оператором (абз. 3 п. 148(1) Правил № 354).

При этом собственник нежилого помещения обязан предоставлять УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК данные об объемах коммунальной услуги по обращению с ТКО, потребленной за расчетный период. Они представляются в течение трех рабочих дней со дня получения запроса от соответствующей организации.

Указанный порядок не распространяется на собственников машино-мест. Они оплачивают обращение с ТКО, как и собственники жилых помещений в МКД, управляющей МКД организации.

Это предусматривает пункт 148(1) Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Со своей стороны УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны оповестить собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с регоператором ТКО и предоставить регоператору сведения о таких собственниках. Это предусматривают абзац 4 пункта 6 и абзац 5 пункта 148(1) Правил № 354. Чтобы оповестить регоператора, составьте и отправьте ему сообщение, в котором укажите:

адреса МКД, где находятся нежилые помещения;
перечень помещений;
Ф. И. О. или наименования собственников помещений.

Мы подготовили шпаргалку для управляющей МКД организации по оплате нежилого помещения.

Рисунок 2. Памятка для управляющей МКД организации