Как взаимодействовать с подрядчиком при проведении капремонта в МКД

Актуально на 12 февр 2026

После того как собственники приняли решение провести капремонт и назначили УО техническим заказчиком, она должна нанять подрядчиков и довести ремонт до конца. Эксперты Системы УМД разработали пошаговую инструкцию на все этапы взаимодействия с подрядчиков, от выбора организации до приемки работ.

Шаг 1. Сделайте техническую и сметную документацию

Закажите техническую и сметную документацию на капитальный ремонт в специализированной организации и заключите с ней договор. Перечень исполнителей можно найти в реестре СРО в вашем регионе.

Техническая документация определяет объем, содержание работ и требования к ним (п. 1 ст. 743 ГК). Сметная документация определяет стоимость работ. На рисунке 2 мы показали, что входит в состав технической и сметной документации на капитальный ремонт МКД.

Рисунок 1. Перечень технической и сметной документации

Техническая документация	Сметная документация
проектная документация; рабочая документация	локальная смета – показывает стоимость работ и материалов

Представьте технические документы подрядчику до того, как подпишете договор строительного подряда. Если заказчик не представит подрядчику такую документацию, договор могут признать недействительным. После того как техническая и сметная документация готова, выберите подрядчика для капитального ремонта.

Ситуация

Можно ли составить техническую и сметную документацию за счет средств капремонта

Да, можно.

Услуги по разработке технической и сметной документации для капитального ремонта входят в состав работ по капремонту (ч. 1 ст. 174 ЖК). Оплатите услуги по составлению рабочей документации из средств капитального ремонта.

Шаг 2. Выберите подрядчика

Статус технического заказчика дает УО право выбирать подрядчика самостоятельно без одобрения ОСС. Редакция Системы УМД предлагает три варианта, как выбрать подрядчика для капремонта МКД.

Вариант 1. Выбрать подрядчика без помощи собственников

Выбрать организацию самостоятельно можно на официальном сайте регионального оператора. Список организаций, которые проводят капитальный ремонт МКД в вашем регионе, ведомство публикует ежегодно.

Вариант 2. Выбрать подрядчика на заседании правления

ТСЖ и ЖСК могут согласовать подрядную организацию на заседании правления, если это предусмотрено уставом. Такое решение оформите протоколом.

Вариант 3. Выбрать подрядчика совместно с советом МКД

Предложите совету МКД несколько кандидатов и сравните их между собой. Редакция Системы УМД подготовила чек-лист критериев, по которым вы подберете подходящего исполнителя.

Таблица 1. Критерии выбора подрядной организации для капитального ремонта

Критерий	На что обратить внимание
Членство в СРО	Организация должна быть членом СРО. Такое требование установлено в части 7 статьи 166 ЖК
Уставный капитал	Уставный капитал – это минимальный размер имущества организации. Такой критерий показывает финансовое состояние подрядчика. Сумма уставного капитала должна быть не менее 10 тыс. руб.
Срок работы на рынке	Чем дольше фирма на рынке, тем лучше. Срок работы подрядчика на рынке говорит о стабильности его деятельности
Репутация	Воспользуйтесь отзывами клиентов фирмы. Их можно найти в интернете, а также на форумах строительных организаций
Стоимость работ	Обратите внимание на стоимость работ, которую предложил подрядчик. Она не должна быть слишком низкой, от этого может пострадать качество работ

После того как вы выбрали несколько подходящих организаций, сравните их в таблице по всем критериям.

Таблица 2. Сравнительная таблица подрядных организаций

Критерий/Подрядная организация	Членство в СРО	ИНН	Уставный капитал	Срок работы на рынке	Репутация на рынке	Стоимость работ
ООО «Капитал-Строй»	+	7736941323	2 000 000	5 лет	–	800 000
ООО «АИС-СТРОЙ»	+	7728834318	10 000	8 лет	+	1 800 000
ООО «Ремонтное управление № 4»	–	7531452214	150 000	2 года	+	2 000 000
ООО «Инвест-Консалтинг»	+	7730556621	3 500 000	10 лет	+	1 500 000

Ситуация

Должен ли подрядчик быть членом СРО

Да, должен.

Работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД выполняют на основании договора строительного подряда. Договор заключают с ИП или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Исключения указаны в пункте 1 части 2.2 статьи 52 ГрК. Такие правила установлены в части 7 статьи 166 ЖК.

Ситуация

Как проверить, что подрядчик является членом СРО

Проверить членство подрядной организации в СРО можно на сайте Ростехнадзора http://sro.gosnadzor.ru/.

Ведомство ведет перечень, в котором есть сведения, к какой саморегулируемой организации относится подрядчик и какие виды работ выполняет.

Ситуация

Должна ли быть лицензия у подрядной организации, которая выполняет работы по капитальному ремонту

Нет, не должна

Подрядная организация должна быть членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Исключения указаны в пункте 1 части 2.2 статьи 52 ГрК.

Такие правила установлены в части 7 статьи 166 ЖК.

Ситуация

Могут ли УО, ТСЖ, ЖСК выбрать несколько подрядчиков для капитального ремонта общего имущества в МКД

Да, могут.

Если капитальный ремонт в МКД состоит из нескольких видов работ, можно привлечь несколько подрядчиков. С каждым из подрядчиков нужно заключить отдельный договор.

Шаг 3. Определите, кто будет проводить строительный контроль

По общему правилу, если субъект РФ принял решение о проведении в МКД строительного контроля уполномоченным органом, такой контроль в процессе капремонта должен проводить исполнительный орган этого субъекта РФ или подведомственные ему государственные бюджетные или автономные учреждения.

При этом собственники помещений в МКД, которые формируют фонд капремонта на специальном счете, вправе на ОСС принять решение об отказе от строительного контроля уполномоченным органом субъекта РФ. Если субъект РФ не принял решение либо ОСС отказалось от строительного контроля уполномоченным органом, контроль в процессе капремонта должны провести по правилам статьи 53 ГрК.

Такие правила установлены частями 8, 9 статьи 166 ЖК.

Шаг 4. Заключите договор

Работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД выполняют на основании договора строительного подряда (ч. 7 ст. 166 ЖК). Составьте договор в письменной форме. Он состоит из существенных и дополнительных условий. Если стороны не договорятся по существенным условиям, договор могут посчитать незаключенным. Такое правило установлено статьями 703, 708 и 709 ГК.

Как распорядитель денежных средств фонда капремонта, договор подряда подписывает владелец специального счета. Подрядную организацию самостоятельно определяет владелец спецсчета, с учетом принятых решений на ОСС о видах работ, предельной стоимости и сроках их проведения. Такой подход подтверждают положения ч. 4 ст. 177 ЖК, определяющей владельца специального счета ФКР лицом, по чьему распоряжению осуществляется списание денежных средств с ФКР в счет выполненных работ, стороной заказчиком проведения работ по капитальному ремонту выступает именно УО, как владелец специального счета.

Это позволяет избежать возможных претензий со стороны кредитной организации в которой открыт специальный счет, в части контроля банком выполнения всех положений ЖК, в части соблюдения порядка проведения капитального ремонта в МКД (ч. 3 ст. 177 ЖК).

Чтобы избежать лишних вопросов со стороны ГЖИ и собственников, вы также можете включить в повестку дня ОСС о проведении капремонта вопросы о выборе уполномоченного лица на заключение договора строительного подряда и строительного контроля. Пример формулировки таких вопросов:

выбор лица, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе подписывать соответствующие акты.
выбор ООО «УК Альфа» лицом, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено заключить договор строительного подряда по капитальному ремонту.
отказ от проведения строительного контроля уполномоченным органом и наделение ООО «Гермес» полномочиями по проведению строительного контроля за выполнением работ по капитальному ремонту.

Пример протокола ОСС и бланка решения собственника по вопросу проведения капремонта

В таблице перечислили существенные и дополнительные условия договора строительного подряда. Дали рекомендации, что указать по ним в тексте договора.

Условия договора	Что указать по тексту договора
Существенные условия договора строительного подряда
Предмет	Работы по капитальному ремонту общего имущества. Перечень таких работ должен совпадать с перечнем, который приняли собственники на общем собрания
Срок	Начальный и конечный сроки выполнения работ. Также в договоре можно указать сроки отдельных этапов работ. Если капитальный ремонт состоит из нескольких видов работ, разделите их на этапы и принимайте у подрядчика поочередно.
Стоимость работ	Сумма, которую определили собственники на общем собрании (ч. 5.1 ст. 189 ЖК). Такая сумма согласована сторонами в смете, которая прилагается к договору.
Дополнительные условия договора строительного подряда
Права и обязанности сторон	Порядок взаимодействия сторон договора. УО, ТСЖ, ЖСК как заказчик должны написать про свои права, а также права и обязанности подрядчика. Например, получать промежуточную информацию о ходе работ раз в неделю/месяц.
Приемка результатов работ	Порядок приемки результатов работ по капитальному ремонту. Сторона заказчика принимает результат работ по акту. Форма акта должна быть установлена приложением к договору.
Ответственность сторон	Наказание, которое понесут стороны, если нарушат условия договора. В данном разделе УО, ТСЖ и ЖСК устанавливают ответственность для подрядчика, если он нарушит срок сдачи работ или выполнит их некачественно.

Приложения к договору: в число обязательных приложений к договору подряда входят:

форма акта приемки результатов работ;
техническое задание;
локальный сметный расчет работ.

После того как вы заполнили договор подряда и согласовали условия с подрядчиком, подпишите договор.

Ситуация

Могут ли собственники на ОСС уполномочить председателя совета МКД заключить договор на проведение капремонта

Наделение иного лица, а не УО, правом по подписанию договора на выполнение работ по капитальному ремонту, не противоречит действующему законодательству.

Законодательство не содержит положений, прямо определяющих порядок заключения договоров на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, при формировании фонда капитального ремонта (далее ФКР) на специальном счете.

ОСС помещений в МКД принимают решения о проведении капитального ремонта МКД при формировании ФКР на специальном счете, определенные ч. 5.1 ст. 189 ЖК (ч. 1, п. 1, 5 ч. 2 ст. 44 ЖК). Вместе с тем, законодательство не содержит обязанность собственников принимать решения о выборе подрядной организации и назначении уполномоченного лица для заключения договора подряда с соответствующей организацией.

Порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе поиск подрядчиков, определяется собственниками помещений в этом доме. Это определено в описательной части постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П.

В тоже время, по сложившейся практике, при отсутствии в решении ОСС таких вопросов повестки дня, договор подряда подписывает владелец специального счета ФКР, как распорядитель денежных средств ФКР. Подрядную организацию также самостоятельно определяет владелец спецсчета с учетом принятых собственниками решений о видах работ, предельной стоимости и сроках их проведения.

Ситуация

Кто подписывает договор строительного подряда для выполнения работ по капремонту общего имущества от имени собственников

Подписать договор от имени всех собственников должно лицо, которое они утвердили на ОСС. Такое правило установлено частью 5.1 статьи 189 ЖК.

Ответственным лицом могут назначить:

директора или представителя УО;
председателя совета МКД;
председателя правления ТСЖ или ЖСК;
любого собственника помещения.

Шаг 5. Оплатите аванс

После того как вы подписали договор подряда для капитального ремонта в МКД, оплатите подрядчику аванс. Максимальная сумма аванса – 30 процентов от общей стоимости работ по договору (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК). Выплатить аванс меньше можно, больше – нельзя.

Представьте в банк договор и документы, и банк перечислит подрядчику деньги (ч. 4 ст. 177 ЖК). Вот полный комплект документов, которые нужно представить:

сопроводительное письмо в банк;
протокол общего собрания собственников помещений, который содержит решение об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
договор об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Мы показали образец сопроводительного письма в банк с просьбой оплатить аванс по договору подряда.

Деньги поступят на счет подрядчика в течение двух рабочих дней. После того как заказчик оплатил аванс, подрядчик приступает к выполнению работ по договору.

Шаг 6. Контролируйте работу подрядчика

Проконтролируйте качество материалов, которые использует подрядчик. Изначально договоритесь с подрядчиком на определенные марки деталей или на проверенных поставщиков. На российском рынке материалы бывают самого разного качества. Управляющая МКД организация должна заранее понимать, какие материалы подрядчик будет использовать при выполнении работ. Дешевые материалы могут быть низкого качества. В таком случае они не прослужат долго и принесут еще большие траты вскоре после завершения ремонта.

Проверяйте сроки, объемы и качество работ самостоятельно или предложите собственникам пригласить эксперта. Эксперт нужен, если цель проверки – зафиксировать нарушения, о которых уже знаете, или если обнаружите отступления уже в ходе проверки.

Основной метод контроля подрядчика – регулярный осмотр и фиксация. Чтобы фиксировать результаты осмотра, составляйте акт.

В случае если подрядчик выполнил работу некачественно, составьте акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Устные замечания подрядчик может проигнорировать.

Акт проверки качества выполненных работ оформите в присутствии подрядчика. Если он отказывается участвовать в проверке, сделайте об этом отметку в акте.

Шаг 7. Примите результат работ

Примите результат капитального ремонта актом выполненных работ (ч. 4 ст. 753 ГК). В приемке работ участвуют и подписывают акт представители:

подрядной организации;
управляющей организации;
лицо, которое уполномочено общим собранием собственников представлять интересы собственников.

После того как подрядчик закончил работы, он направляет УО уведомление о необходимости принять результат. В уведомлении подрядчик указывает дату и время сбора комиссии.

Если у заказчика есть замечания к качеству ремонта, акт приемки не подписывают. Подрядчику дают время на устранение замечаний. Стороны оформляют акт с замечаниями к качеству работ (ч. 2 ст. 720 ГК). В данном акте рекомендуется также отразить сроки устранения замечаний.

После устранения замечаний комиссия повторно проводит осмотр выполненных работ.

Если у комиссии нет нареканий к результату работ, стороны подписывают конечный акт приемки работ по договору подряда