Какие пункты в договоре управления противоречат законодательству

Актуально на 3 февр 2026

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

К обязательным относятся изменения:

Начало действия договора управления

Измените условие о начале действия договора. Положение о том, что договор начинает действовать через 30 дней с момента его подписания, уже не работает. Также вы не вправе самостоятельно определить дату начала действия договора, тем самым продлить обязанность к управлению МКД.

УО обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления (ч. 7 ст. 162 ЖК). Приступить к управлению ранее этой даты вы не вправе.

Не используйте эту формулировку

Используйте правильную формулировку

Утверждение размера платы и его односторонней индексации

В 90 процентах договоров есть положение о том, что размер платы за содержание жилого помещения может быть проиндексирован в одностороннем порядке. Исключите его из договора или скорректируйте в соответствии с законодательством.

Дело в том, что условие об индексации противоречит пункту 2 статьи 310 ГК и суды признают его незаконным. В 2017 году Верховный суд разъяснил, что изменение фиксированного размера платы возможно исключительно на основании решения ОСС (п. 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22, определение Верховного суда от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867).

В договоре пропишите и процедуру, в соответствии с которой собственники будут утверждать новый размер платы за жилое помещение. Вот три этапа утверждения:

1. Согласование предложений о размере платы с советом МКД (по желанию).

2. Информирование собственников о новом размере платы на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. Срок размещения информации – за 30 дней до даты ОСС.

3. Утверждение размера платы за жилое помещение на общем собрании собственников помещений в МКД.

Не используйте эту формулировку

Используйте правильную формулировку

Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО, читайте в отдельной рекомендации.

Положения об осмотре общего имущества

Измените условия, которые предусматривают порядок осмотра МКД.

11 апреля 2018 года введены новые правилаосмотра общего имущества в МКД. Ранее осмотры делились на плановые и внеплановые. Теперь они бывают трех видов: текущие, сезонные и внеочередные. Порядок осмотров регулирует пункт 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В договоре управления эти изменения отразите как условия:

порядка проведения текущего (общего и частичного) и внеочередного осмотров;
процедуры фиксации результатов осмотра;
привлечения к участию в осмотре представителей совета МКД (по желанию).

Дополнения можно оформить отдельным приложением к договоруили просто сделать в договоре ссылку на применение Правил № 491.

Подготовьте образцы акта осмотра общего имущества и приложите их к договору. Текущие и внеочередные осмотры оформите актом о техническом состоянии общего имущества собственников помещений. Весенние и осенние осмотры – актом сезонного осмотра.

Акт о техническом состоянии общего имущества

Акт сезонного осмотра общего имущества

В последующем акт позволит быстрее зафиксировать результаты осмотра. Также он станет основанием принять решение о соответствии или несоответствии имущества требованиям законодательства, необходимости устранить неисправности и обоснованием увеличить размер платы за содержание.

Не используйте эту формулировку

Используйте правильную формулировку

Порядок обработки персональных данных

Пересмотрите все формулировки договора об использовании персональных данных. Им особое внимание уделяли надзорные органы в 2018 году.

Дополните договор правом УО на использование персональных данных собственников и нанимателей:

при формировании платежного документа специализированной организацией или информационно-расчетным центром, с которыми у УО заключен договор;
размещении информации о размере платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в системе как самой УО, так иной организацией, с которой у УО заключен договор;
ведении досудебной и судебной работы, направленной на снижение размера задолженности собственников и иных потребителей за услуги и работы, оказываемые и выполняемые по договору, а также для взыскания задолженности с собственников и потребителей. Предусмотрите согласие собственников на передачу ПД третьим лицам, осуществляющим взыскание задолженности за оказываемые УО услуги, в судебном порядке.

Вы также можете сформировать отдельное приложение к договору о порядке обработки ПД для целей исполнения договора.

Воспользуйтесь отдельным проводником, чтобы разобраться в работе с персональными данными.

Внимание

С 1 сентября 2022 года нельзя отказать собственнику заключить, исполнить, изменить или расторгнуть договор, если он не предоставил персональные данные. Исключение – предоставить данные обязывает закон или без них невозможно исполнить договор (ст. 16 Закона № 152-ФЗ)

Предоставление отчета о деятельности

УО обязана разместить отчет о выполнении договора управления в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК). Другой способ представления отчета можно прописать в договоре управления МКД.

Как УО отчитаться по исполнению договора управления МКД, читайте в отдельной рекомендации.

Когда будете обновлять свой договор управления, воспользуйтесь этим и предложите форму отчета и способ его предоставления. Укажите в своем договоре, что при отсутствии письменных мотивированных возражений собственников, направленных в адрес УО в течение 15 дней с момента представления отчета, он считается утвержденным без претензий и возражений.

Обновите формулировку

Недопустимые условия договора

Исключите из договора недопустимые условия. Это такие положения договора, которые ущемляют права потребителя. С 1 сентября 2022 года их не должно быть в договоре.

К недопустимым относят 14 условий, которые обладают признаками:

предоставляют право УО на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, когда закон предусматривает такую возможность;
ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров;
устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, которые не дают свободно отказаться от договора;
исключают или ограничивают ответственность УО за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, которых нет в законе;
влекут обязательное оказание иных услуг, работ, если выполнили до этого другие работы или услуги, в том числе предусматривают обязанность заключать иные договоры;
разрешают выполнять дополнительные работы за плату без согласия потребителя;
ограничивают право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров, работ, услуг;
содержат основания досрочного расторжения договора по требованию исполнителя, которые не предусмотрены законом;
уменьшают размер законной неустойки;
ограничивают право выбора вида требований, которые можно предъявить исполнителю при выполнении работ, оказании услуг ненадлежащего качества;
устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если закон не предусматривает такой порядок;
устанавливают для потребителя обязанность доказывать обстоятельства, когда это не предусмотрено законом;
ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;
ставят оценку качества работ, услуг в зависимость от условий, которые не связаны с недостатками.

Перечень недопустимых условий открытый – вопрос о том, какие еще условия ущемляют права потребителя, будет решать суд.

Недопустимые условия в договоре признают ничтожными. УО, которая не исключит их из договора, должна возместить убытки потребителю, если они возникли по причине таких условий. Это нужно сделать по требованию потребителя в течение 10 дней со дня запроса.

Такие правила установлены статьей 16 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".