Платные услуги в многоквартирном доме

Очень часто перед жителем многоквартирного дома (МКД) встает вопрос: платить ли сантехнику за починку унитаза или электрику за ремонт электросчетчика.

Платные услуги в сфере обслуживания МКД практиковались и в советское время. Законодательно установлено, на основании ст. 162 ЖК РФ собственники жилых помещений заключают договор с управляющей организацией (УО), в котором должен быть указан порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Однако порядок ценообразования часто непонятен и непрозрачен, поэтому и вызывает целый ряд споров. Статья будет полезна как для УО, так и для юридических и физических лиц, защищающих свои интересы в части неправомерного ценообразования в сфере управления МКД.

ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

На основании ст. 153 ЖК РФ у правообладателей помещений возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора на пользование жилым помещением с момента подписания документа о его передаче.

Коммунальные услуги предоставляются на основании постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», где установлен закрытый перечень услуг, которые отнесены к коммунальным:

а) подача холодной питьевой воды по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в домовладение;

б) подача горячей воды по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые, а также входящие в состав общего имущества (ОИ) помещения МКД;

в) отвод бытовых стоков из жилых и нежилых помещений МКД по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам;

г) снабжение электрической энергией по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые, а также помещения, входящие в состав ОИ МКД;

д) снабжение газом по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые, нежилые и входящие в состав ОИ помещения МКД, а также продажа бытового газа в баллонах;

е) подача по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилых, нежилых и входящих в состав ОИ помещениях МКД регламентированной температуры воздуха.

В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги и допустимой доли расходов на оплату коммунальных услуг устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ.

Вопрос включения НДС в платные коммунальные услуги сложный. В статье 149 НК РФ установлен перечень операций, освобождаемых от налогообложения НДС. Указанным перечнем не предусмотрено снабжение МКД коммунальными ресурсами, поставляемыми ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Поставка коммунальных ресурсов РСО, в т. ч. физическим лицам, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке. Однако в письме Минфина России от 19.03.2014 № 06-05-17/11844 <О применении налога на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг> указано, что в соответствии с подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождена реализация коммунальных услуг, предоставляемых УО, ТСЖ, ЖСК, СК, СПК, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, по которым предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных ресурсов указанными налогоплательщиками у РСО. Предоставление коммунальных услуг УО не облагается НДС, если они реализуют коммунальные услуги по стоимости, соответствующей стоимости их приобретения у РСО, в которую НДС включен.

Бывают случаи, когда собственник помещений отказывается оплачивать коммунальные услуги, однако суды исходят из платности данных услуг.

Так, в постановлении ФАС Поволжского округа от 30.05.2013 № А55-30589/2012 суд установил, что вопрос платности оказываемых услуг закон не связывает с фактом заключения договора между собственником помещения МКД и УО (ТСЖ, ЖСК). Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

При этом оспорить ценообразование также не всегда удается.

Например, в решении Арбитражного суда Иркутской области от 28.04.2008 по делу № А19-817/08-47 суд отказал в удовлетворении требований о взыскании за счет муниципальной казны убытков, причиненных истцу из-за разницы в тарифах на тепловую энергию и жилищно-коммунальные услуги, поскольку права истца не нарушались, так как ответчик не наделялся полномочиями на государственное регулирование тарифов на тепловую энергию.

А вот навязывание иных услуг, кроме коммунальных, неправомерно. Например, в апелляционном определении Архангельского областного суда от 27.05.2013 по делу № 33-3072 суд признал неправомерным установку приборов учета. Ответчик является основным поставщиком воды и отказывается производить расчеты потребленных услуг на основании данных индивидуального прибора учета, прием в эксплуатацию которого им не осуществлялся.

Вместе с тем на практике платными в сфере ЖКХ бывают не только коммунальные услуги.

ОПЛАТА ТЕКУЩЕГО И КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ установлен новый порядок оплаты капитального ремонта ОИ собственников МКД. Теперь за капитальный ремонт платят сами жители.

Платежи являются обязательными, а их размер в каждом регионе устанавливается отдельно и может варьироваться. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта РФ.

Денежные средства на капитальный ремонт аккумулируются двумя способами:

на счете регионального оператора. Регионы РФ создают фонд капитального ремонта и учреждают государственное предприятие – регионального оператора;

на специальном счете.

Принятие решения о ремонте ОИ собственников помещений МКД и способе формирования фонда капитального ремонта ст. 44 ЖК РФ отнесено к компетенции общего собрания.

За счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, могут быть отремонтированы (заменены) следующие элементы ОИ МКД:

внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

лифтовое оборудование, признанное непригодным для эксплуатации, лифтовые шахты;

крыша, в т. ч. заменена невентилируемая крыша на вентилируемую, устроены выходы на кровлю;

подвальные помещения, относящиеся к ОИ;

фасад, утепление фасада;

установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

фундамент (ст. 166 Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ).

Расходование средств на ремонт ОИ МКД должно осуществляться по смете. На практике стоимость ремонтных и строительных работ в различных субъектах федерации, а также в зависимости от применяемых материалов может значительно различаться.

Приемка-передача выполненных работ в капитальном строительстве осуществляется на основании универсального передаточного документа. С 1 января 2013 г. на основании Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являются обязательными к применению. Формы первичных учетных документов утверждает руководитель организации по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета. Однако самостоятельная разработка форм документов требует времени, специальных знаний и дополнительных затрат на настройку программного обеспечения под новые бланки, а применение таких форм может вызвать затруднения в работе как внутри организации, так и с контрагентами. Если организация решила использовать унифицированные формы № КС-2 и № КС-3, она вправе самостоятельно определить порядок составления и нумерации этих документов в зависимости от условий своей хозяйственной деятельности и обычаев документооборота. Во избежание разногласий с контролирующими органами использование унифицированных форм лучше утвердить приказом руководителя либо предусмотреть в учетной политике.

Подписанные акты подтверждают, что между заказчиком и подрядчиком фактически сложились новые подрядные отношения, в рамках которых первый принял выполненные исполнителем работы в полном объеме без замечаний по качеству, что свидетельствует о потребительской ценности работ для заказчика. Акты подписывают уполномоченные представители сторон, имеющие право подписи (производителя работ и заказчика, генподрядчика).

Судебные споры в части осуществления ремонта чаще всего связаны либо с завышением стоимости ремонта, либо с проведением неполного ремонта. Однако возместить средства в натуре вряд ли получится.

Также споры могут быть связаны с получением УО необоснованного обогащения. Например, в решении Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2012 по делу № А60-34703/2012 суд указал, что платежи жильцов за капитальный ремонт, поступившие на счет УО до введения новой системы платежей за капитальный ремонт, имеют иную правовую природу по сравнению с платой за техническое обслуживание дома, являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства УО по проведению капитального ремонта. Невыполнение УО работ по капитальному ремонту, в т. ч. ввиду отсутствия необходимости выполнения таких работ, при смене УО влечет получение прежней УО неосновательного обогащения, средства на капитальный ремонт МКД должны быть переданы новой УО.

Более подробную информацию об услугах по содержанию общего имущества и дополнительных услугах УО, а также некоторые примеры вы найдете в №2 2015 журнала "Управление многоквартирным домом"

Платные услуги в области ЖКХ всегда вызывали множество споров. С одной стороны, эта отрасль регулируется законодательством, а с другой – любая коммерческая деятельность предполагает получение дохода.

При этом всегда найдутся неплательщики. Чем понятнее и прозрачнее будут сметы на услуги (работы), чем более доступной будет информация о формировании цен на них, тем меньше будет судебных споров и неплатежей.

Журнал "Управление многоквартирным домом", № 02, 2015