Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

2026 все Договоры управляющей компании

 

Управляющая организация выполняет важную и ответственную работу, поэтому нужно грамотно заключать договоры.

Управляющая компания (УК) заключает несколько видов договоров, которые регулируют её деятельность. Основной документ — договор управления многоквартирным домом (МКД), который устанавливает отношения между УК и собственниками помещений.

 

Договор управления многоквартирным домом

Это ключевой документ, который регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией, имеющей лицензию. По этому договору УК обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также предоставлять коммунальные услуги (если это предусмотрено договором).

 ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 162), заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Некоторые положения, которые должны быть указаны в таком договоре:

 Некоторые обязанности управляющей организации, которые могут быть прописаны в договоре:

 Договор подписывается представителем жильцов и управляющей компанией.

При соблюдении условий, прописанных в договоре, возможно его досрочное расторжение. Пересмотр условий возможен по взаимному согласию или при изменениях в законах.

Обязательные условия договора управления:

Сведения о лицах, уполномоченных на заключение договора. Это могут быть собственники жилых и нежилых помещений, ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, а также застройщик (если договор заключается до выбора УК собственниками).

Место исполнения договора. Указывается адрес дома и состав общего имущества, что необходимо для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

Предмет договора. Перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, а также перечень коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление). В договоре можно прописать порядок изменения перечня работ и услуг.

Цена договора и порядок оплаты. Стоимость определяется исходя из расценок за фактически выполненные работы и услуги, а также тарифов на коммунальные услуги. В договоре следует указать порядок определения цены, размера платы за содержание и ремонт, сроки и способы внесения платы.

Срок действия. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет, если УК выбрана собственниками на общем собрании. Если УК получила дом по результатам открытого конкурса, срок — от 1 до 3 лет. При отсутствии заявления о прекращении договора по окончании срока он автоматически продлевается на тот же период и на тех же условиях.

Права и обязанности сторон. Например, УК обязана обеспечивать содержание общего имущества, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, хранить и актуализировать техническую документацию на дом. Собственники обязаны оплачивать услуги и работы, сообщать УК о выявленных неисправностях общего имущества, не производить переустройство или перепланировку без соответствующего разрешения.

Ответственность сторон. Собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если УК не выполняет своих обязательств. Также в договоре можно прописать иные условия: порядок рассмотрения жалоб, порядок разрешения споров и т. д..

Договор заключается в письменной или электронной форме с использованием ГИС ЖКХ. Он должен быть утверждён на общем собрании собственников помещений в доме, условия договора одинаковы для всех собственников.

 Важно:

нельзя включать в договор управления условия, которые ущемляют права собственников (например, запрещают пользоваться дворовой территорией или парковкой, если она относится к общему имуществу), освобождают УК от ответственности за нарушения или предусматривают незаконные санкции против собственников.

Некоторые виды приложений к договору между управляющей компанией (УК) и собственниками помещений в многоквартирном доме:

  Другие договоры, которые заключает УК

  1. Договор управления многоквартирным домом
  2. Договоры с поставщиками коммунальных услуг

2.1 Договор на горячее водоснабжение (ГВС)

2.2 Договор на холодное водоснабжение (ХВС) и водоотведение (канализацию)

2.3 Договор на отопление всех видов (теплоснабжение)

2.4 Договор на электроснабжение

2.5 Договор на газоснабжение

2.6 Субабонентский договор

  1. Договор на вывоз мусора (ТБО – твердых бытовых отходов; ТКО – твердых коммунальных отходов)
  2. Трудовые договоры с работниками
  3. Договор подряда со строительной организацией
  4. Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
  5. Договоры на обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
  6. Энергосервисные договоры
  7. Договор на страхование ответственности управляющей компании
  8. Соглашение об информационном взаимодействии с управляющими компаниями

 За время работы управляющая компания (УК) заключает много договоров. Их можно сгруппировать по признакам:

По типу правовых отношений

гражданско-правовые – между юридическими лицами;

трудовые – между работодателем и работником.

По субъектам отношений:

собственники помещений;

подрядные организации;

поставщики коммунальных ресурсов;

страховые организации (страхование ответственности управляющей компании).

По материальной основе:

возмездные (договор подряда);

безвозмездные (договор информационного взаимодействия).

По предмету:

простые (договор подряда);

сложные (договор управления).

 

Дополнительно можно заключить договор на страхование ответственности управляющей компании и соглашение об информационном взаимодействии с управляющими компаниями.

 

Многие договоры имеют типовую форму, в статье вы найдете ссылки на их скачивание.

Для УК важно правильно вести документацию и иметь в наличии шаблоны грамотных договоров: для этого желательно согласовать их с юристами. Нужно выполнять условия договоров, контролировать жильцов и пресекать их неправомерные действия. Можно ссылаться на договоры при решении спорных вопросов: при общении напрямую с жителями или в суде.

 Договоры, которые нужно знать и заключать управляющей организации

 Договор управления многоквартирным домом

Сперва проходит общее собрание собственников, на котором большинство принимает решение нанять управляющую компанию. После чего подписывается договор управления многоквартирным домом (МКД).

Он нужен для избежание споров и регулирования правовых отношений сторон. Договор регламентируется 162 статьей Жилищного кодекса. Содержит права, обязанности, ответственность УК и жильцов. Срок действия договора может составлять от 1 до 5 лет. Договор автоматически пролонгируется, если УК или жильцы не захотят его расторгнуть. Изменения в договор можно вносить при помощи его переподписания.

 Договор подписывается с каждым собственником дома в двух экземплярах (съемщики, родственники, наниматели жилья не имеют права заключать договор управления). Один договор остается в УК, второй – у собственника. Если у собственника на руках соглашения нет, обратитесь в обслуживающую организацию. По запросу предоставят копию документа.

 Для подписания договора нужны документы от собственника:

паспорт;

  1. кадастровый паспорт;
  2. свидетельство или выписка из ЕГРН (правоустанавливающий документ);
  3. справка о зарегистрированных в квартире из Бюро технической инвентаризации (БТИ);
  4. технические документы на помещение.
  5. копии всего перечисленного.
  6. от управляющей компании:
  7. лицензия на право вести деятельность по управлению и содержанию домов;
  8. регистрация юридического лица в налоговых органах.

 Договор должен содержать:

  1. адрес здания;
  2. что входит в общедомовое имущество;
  3. подробный перечень работ, обязательный для исполнения УК (либо в приложении к договору) и порядок его изменения;
  4. размер и порядок расчетов с управляющей компанией;
  5. как будут организованы платежи поставщикам коммунальных ресурсов, тарифы на услуги;
  6. условия сбора денег на ремонт общего имущества;
  7. как жильцы смогут контролировать деятельность УК.

Приложением к договору нужно приложить технический паспорт и акт состояния дома (ст. 36 главы 6 ЖК).

Важно подробно прописывать права и обязанности обеих сторон.

 Необходим протокол общего собрания собственников – на его основании договор управления будет иметь юридическую силу. Если за управляющую компанию на собрании проголосовало более 50% собственников, остальные собственники (которые не проголосовали или были против) тоже должны соблюдать условия договора управления.

 Если некоторые собственники не согласны с выбором УК или с пунктами договора и отказываются заключать соглашение, можно провести общее собрание. На нем коллективно выбрать представителя, который сможет от общего имени заключить соглашение. В этом случае договор заключается между управляющей организацией и уполномоченным лицом, который будет представлять интересы всех собственников. Согласие на это должны дать более 50% собственников. Один договор на управление МКД будет у представителя, второй экземпляр – в управляющей организации.

 Даже если у кого-то из собственников договор управления не заключен, это не дает ему права не оплачивать коммунальные услуги. Отсутствие индивидуального договора при наличии подписанного документа с представителем не дает возможности отказаться от оплаты работы УК. Жители пользуются коммунальными услугами, проживают в здании: если они не будут это оплачивать, начисляется пеня.

 Собственник нежилого помещения тоже должен оплачивать содержание общего имущества и заключать соглашение с УК.

 Подписать договор управления с УК можно двумя способами:

 УК уведомляет ГИС ЖКХ о своем договоре управления. Через 30 дней после подписания договора управляющая компания должна начать исполнять свои обязанности.

 Договоры с поставщиками коммунальных услуг

Договоры с поставщиками услуг заключает:

 Заключать договоры могут жители напрямую (прямые договоры) – они получили такое право с 3 апреля 2018 года (статья 157.2 Жилищного кодекса, Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Можно заключить прямые договоры на все коммунальные услуги или выборочно.

 При прямых договорах для жителей может быть неудобно получение большого количества квитанций. Обращаться с вопросами придется в разные организации вместо одной управляющей компании. Для управляющих компаний в этом случае работы и ответственности меньше не станет. Управляющая компания по-прежнему будет передавать показания приборов учета в РСО, принимать жалобы на качество коммунальных услуг.

 По инициативе УК перейти на прямые договоры нельзя, это должно быть желание собственников, закрепленное решением общего собрания. Если накопилась большая задолженность, поставщик ресурса может расторгнуть договор с УК в судебном порядке. Тогда договоры на поставку ресурсов будут заключены напрямую с собственниками.

 Пока прямые договоры необязательны, управляющей компании лучше самой их заключать с поставщиками услуг.

 Договор на горячее водоснабжение (ГВС)

Сферу регламентируют:

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 13. содержит типовой договор горячего и холодного водоснабжения).

 Постановление Правительства №643 – содержит типовой договор на горячее водоснабжение (ГВС), транспортировку горячей воды, подключение к централизованной системе ГВС.

Закон №190 от 27 июля 2010 года «О теплоснабжении»

 Санитарные правила устройства и эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения

Чтобы заключить договор на горячее водоснабжение, нужно подать заявку и подготовить документы.

Заявка содержит:

реквизиты потребителя;

Заявку подписывает собственник или УК, которая действует от его имени.

 Документы, которые нужны для заключения договора на водоснабжение:

 Договор устанавливает:

 Показания приборов учета собирает управляющая компания и передает их в РСО. РСО выставляет счета, которые потом передаются на оплату жителям.

 Договор на холодное водоснабжение (ХВС) и водоотведение (канализацию)

Регламентируется законами:

 Единый типовой договор ХВС и водоотведения

Чтобы заключить договор, нужно подготовить документы:

 В договоре содержится:

 ФИО физического лица и его паспортные данные/название организации,

 Договор на отопление всех видов (теплоснабжение)

Регламентирует:

 Договор с поставщиком услуги, отопительной компанией, заключает УК или собственники напрямую.

Для заключения договора теплоснабжения необходимы документы (п. 36 раздела 3 Постановления Правительства РФ от 08.08. 2012 года № 808):

Заявка должна содержать:

Договор содержит:

 Дом подключают к системе теплоснабжения. Подтвердят это документы, например, акты о присоединении.

 Договор можно расторгнуть в одностороннем порядке из-за задолженностей или перехода к другому поставщику. Для этого надо уведомить вторую сторону за месяц до окончания срока действия договора. Иначе договор продлевается автоматически.

 Договор на электроснабжение

Сферу регулирует:

 Чтобы заключить договор, нужно заявление и документы:

 Домовая книга – отображает число жильцов, зарегистрированных в доме. Либо приложите копии паспортов жителей.

Техпаспорт на дом.

Документы, которые гарантируют безопасное присоединении к электросетям.

Акт о проверке счетчика.

 Договор на электроснабжение содержит:

  Договор на газоснабжение

Сферу регулирует:

 На основании договора о поставке газа в дома поставляется газ для обеспечения коммунально-бытовых нужд.

Договор поставки газа с абонентами (физическими лицами)

 Документы, необходимые для заключения договора:

  В договоре должны быть прописаны:

 ФИО, паспортные и контактные данные заявителя.

 Субабонентский договор

Если нет возможности заключить соглашение о какой-то услуге (теплоснабжение, энергоснабжение) напрямую с поставщиком, можно подписать субабонентский договор (ст. 545 Гражданского Кодекса). По такому договору ресурс доставляется при помощи специального устройства.

Стороны субабонентского договора:

 Для заключения такого договора необходимо согласие от ресурсоснабжающей организации.

 Договор на вывоз мусора (ТБО – твердых бытовых отходов; ТКО – твердых коммунальных отходов)

Раньше вывоз мусора входил в список общедомовых нужд, в 2019 году прошла мусорная реформа.

В квитанцию на оплату коммунальных услуг включили новую строку: обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО). То есть услугу жители будут оплачивать отдельно.

 Сферу регулирует:

 Договор заключается с компаниями, которые занимаются вывозом и утилизацией мусора.

От имени жильцов многоквартирного дома такие договоры заключает управляющая компания. Жители могут заключить индивидуальные договоры, но чаще всего это необходимо проживающим в частном секторе или юридическим лицам. В МКД проще это выполнять управляющей компании.

 Договор на вывоз ТБО, как правило, типовой. Он содержит:

 У договора могут быть приложения, например, паспорт по безопасности отходов: от первого (особо опасные отходы) до пятого (отходы, не несущие угроз) класса. Бытовой мусор относится к 5 классу. Оплата обычно устанавливается по числу прописанных в доме и распределяется на каждую квартиру. Второй вариант – исходя из доли в общей собственности.

  Если договор на вывоз ТБО не заключен, грозит штраф (ст. 8.2 КоАП РФ).

Если собственник сам не заключал договор, но в квитанции появилась строка или отдельная квитанция по обращению с ТКО, значит, договор был заключен в типовой форме (Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. № 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами») с региональным оператором, если такой имеется в регионе. В этом случае собственник может обратиться к региональному оператору и получить договор в бумажном виде.

 Если в регионе нет регионального оператора, заключать договор на вывоз мусора нужно с частной организацией.

 Трудовые договоры с работниками

Управляющей компании стоит иметь шаблоны всех договоров для новых сотрудников и копии трудовых договоров, уже работающих в штате.

 Количество сотрудников и список должностей может меняться в зависимости от размера управляющей компании и того, сколько домов она обслуживает.

 Всегда есть глава организации – директор или управляющий. Дальше может идти деление на участки во главе с руководителями по конкретному направлению, включая аварийно-диспетчерскую службу.

 Примерный штат управляющей компании содержит:

 Трудовые отношения регулируются Трудовым кодексом (ст. 303. Заключение трудового договора с работодателем - физическим лицом).

Трудовой договор содержит (подробный перечень в статье 57 Трудового кодекса):

 Трудовой договор можно дополнить, если что-то из сведений было не заполнено при заключении. Трудовой договор может иметь приложения или отдельное соглашение, содержащие дополнительные условия, например о неразглашении тайны, дополнительном страховании сотрудников, испытательном сроке или обязанности отработать какой-то срок после обучения.

  Для сотрудников в управляющей компании также должны быть должностные инструкции:

  Договор подряда со строительной организацией

Договор строительного подряда подразумевает выполнение строительных работ за определенную плату (ст. 740 Гражданского кодекса).

 Управляющая компания может заключать такой договор для реконструкции или капитального ремонта жилого дома.

 Договор строительного подряда содержит:

 По итогам составляется акт приемки результата работ, подписанный обеими сторонами.

 Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Вопросы по этой теме нужно заранее решать на общем собрании (ч. 4 ст. 36 и ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса).

 На общем собрании решается, кто будет ответственной стороной, которая сможет заключать договор. Это может быть кто-то из собственников или управляющая компания.

 Договоры заключаются с лицами, желающими взять в аренду часть от общего имущества. Арендатором может быть собственник, сама управляющая организация или стороннее лицо (ИП или юридическое лицо).

 Это может быть использование фасадов домов для рекламы или сдача в аренду нежилых помещений. Можно сдать в аренду часть лестничной клетки для установки кофейного автомата.

 Общее имущество может приносить дополнительный доход. Главное, чтобы это не нарушало прав и интересов проживающих в доме.

 На что пойдет такой доход, можно определить заранее или на последующих общих собраниях по мере накопления средств: на дополнительные ремонтные работы, благоустройство, вознаграждение совету МКД или УК за работу с арендаторами.

  Виды договоров, заключаемых в целях передачи в пользование общего имущества:

  Варианты заключения договоров аренды/пользования общего имущества:

  Договоры на обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Управляющая организация взаимодействует с жильцами по вопросам содержания и ремонта:

 Работы по содержанию и ремонту общего имущества, которые должна выполнять управляющая компания, оговариваются на общем собрании и закрепляются в специальном договоре.

 К договору прикладываются приложения:

 Энергосервисные договоры

Отношения в этой сфере регулирует:

 Управляющая компания может заключить новый вид договора – энергосервисный, который поможет экономить энергопотребление в отдельном доме. Энергосервисный договор заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом. Исполнителем энергосервисного договора (контракта) будет организация, осуществляющая снабжение энергетическими ресурсами многоквартирные дома.

 После проведения некоторых мер получится использовать меньшее количество энергии для обеспечения того же уровня энергетического обеспечения дома. К таким мерам относятся:

 После внедрения этих мер в доме должны снизиться объемы потребляемых энергоресурсов.

 Энергосервисный договор заключают на основании решения общего собрания собственников. Дом осматривают, проверяют показания счетчиков, проводят энергоаудит, собирают информацию – все заносится в договор.

 Энергосервисный договор должен содержать:

 Дополнительно в договоре могут быть закреплены температурный режим, уровень освещенности и прочие параметры, которые исполнитель обязан будет соблюдать. Можно обговорить установку счетчиков и прописать ее в договоре.

 После заключения энергосервисного договора управляющей компании необходимо раскрыть информацию по нему в ГИС ЖКХ в течение недели.

  Договор на страхование ответственности управляющей компании

Страхование управляющей компании может повысить качество ее услуг и избежать возможных убытков, а также повысить имидж организации среди жильцов, тем самым привлечь новые дома в управление. Управляющей компании могут предложить такие виды страховых программ:

 Застраховать можно помещения (не квартиры), сооружения технического назначения, оградительные сооружения и прочие.

Можно застраховать от природных катаклизмов; аварийных ситуаций; порчи имущества; взрывов газа; ситуаций, сопряженных с военными действиями или масштабными катастрофами и не только.

 В договоре определяют условия выплат страховой суммы и саму сумму выплат в случае ущерба.

Страхование в сфере ЖКХ – добровольное мероприятие, но может повысить лояльность жильцов к УК.

 Соглашение об информационном взаимодействии с управляющими компаниями

31 июля 2019 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Оно регулирует обмен информацией между управляющими и ресурсоснабжающими организациями при прямых договорах РСО с собственниками.

 Согласно постановлению, управляющая компания должна передать РСО персональные данные собственников для начислений оплат и предоставления квитанций.

 На основании этого факта управляющая и ресурсоснабжающая организация могут заключить соглашение, в котором обозначают:

 Обычно УК передает сведения:

Полный список сведений содержится в п. 6 Постановления № 354.

Управляющей компании стоит иметь на руках шаблоны договоров, перечисленные в статье.

Некоторые виды договоров можно хранить на компьютере.

Например, договоры управления домами и договоры с собственниками могут формироваться и храниться в программе 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК.